Метод парных продаж в оценке недвижимости

Сравнительный подход

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

  • создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;
  • идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);
  • выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

  • наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца — поправки);
  • доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

  • Метод сравнения продаж
  • Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации)

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

  • положительные — когда объект оценки лучше аналога;
  • отрицательные — когда объект оценки хуже аналога.

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

  1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.
  2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.
  3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.
  4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.
    1. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.
    2. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.
    3. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).
    4. Внесение поправки на время продажи.
    5. Внесение поправки на местоположение.
    6. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.
      1. Процентная поправка к цене единицы сравнения.
      2. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.
    7. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.
    8. Абсолютные денежные поправки.
    9. Расчет скорректированных цен каждого из аналогов.
  5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Виды корректировок

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки: Vа = Cед × Kед × Ппр, где Vа — приведенная стоимость аналога с учетом поправки; Ппр — величина процентной поправки; Сед — цена продажи единицы сравнения; Кед — количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму: Vа = (Сед + Под) × Кед, где Под — величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму: Vа = (Cед × Kед) + Пад, Пад — величина абсолютной денежной поправки.

Как правило денежная поправка применяется в следующих случаях:

  • переданные права собственности
  • условия финансирования (наличие кредита, отсрочки)
  • условия продажи (типичные/нетипичные – родственники, кридитор-заемщик)
  • экономические характеристики (ЧОД)
  • отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме — мешают)
  • наличие движимого имущества, (дополнительных улучшений)

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

  • время продажи (дата оценки, сезонный характер)
  • местоположение
  • физические характеристики (качество, износ, размер…)

Методы расчета поправок

  1. метод анализа парных продаж;
  2. метод прямого анализа характеристик;
  3. экспертный метод;
  4. статистические методы.

Метод парных продаж

Парная продажа — продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП

Читайте также  Договор купли продажи киоска между физическими лицами

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Экспертный метод

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:

  • Vа=Са(1+Пэ%) — если объект оценки лучше аналога на Пэ% ( ПЭ% — процентная поправка, определенная экспертным методом);
  • Vа=Са(1-Пэ%) — если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
  • Са=Vа(1+Пэ%) — если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1+Пэ%);
  • Са=Vа(1-Пэ%) — если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1-Пэ%).

Статистические методы

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа.

Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

  1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ).
  2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению величины дохода по аналогу к его цене, может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са — цена аналога; ПВДа, ДВДа — величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВД х ВРМ или Vоо =ДВД х ВРМ

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода:

Недостатки:

  • может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
  • в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации определяется по формуле: Ко=ЧОДа/Са, где ЧОДа — величина чистого операционного дохода от аналога.

Этапы расчета стоимости объекта оценки:

  • подбор аналогов в соответствующем сегменте рынка;
  • расчет Ко по каждому аналогу;
  • расчет среднего показателя Ко;
  • расчет ЧОД по объекту оценки;
  • расчет стоимости объекта оценки по формуле: Vоо = ЧОД/Ко.

  Вернуться

Источник: http://DomKon.ru/adept/real-estate/comparison/

Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости

Способ анализа парных продаж  заключается в анализе и сравнении фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости с оцениваемым объектом. При этом, разумеется, сравниваются объекты  как можно более похожие на объект оценки.

Другими словами можно сказать, что анализ стоимости недвижимости способом парных продаж заключается  в сравнении пар объектов, которые в идеале являются точными копиями друг друга за исключением одного параметра. Разница в цене этих двух объектов будет соответствовать стоимости этого параметра.

Можно сказать, что этот способ основан на «здравом смысле» оценщика, который предполагает, что нет смысла покупать объект недвижимости в том случае, если затраты на его приобретение будут превышать затраты на приобретение аналогичного объекта с похожей функциональностью. Поэтому можно предположить, что стоимость аналогичных объектов недвижимости, по которым состоялись сделки купли-продажи, отражают рыночную стоимость объекта оценки. 

Так как данный способ основан на статистических данных его целесообразно применять для развитых секторов рынка недвижимости, например рынку жилья.

Так как даже похожие между собой объекты недвижимости имеют различия, которые влияют на стоимость недвижимости, эти различия необходимо учитывать, например, с помощью введения поправок в стоимость сравниваемых объектов. 

1-й этап. Определение и изучение сегмента рынка, в котором находится оцениваемый объект недвижимости

На этом этапе эксперт-оценщик определяет сегмент рынка характерный для оцениваемого объекта недвижимости. При этом желательно максимально широко рассматривать характеристики сравниваемых объектов, такие как: месторасположение, окружающая инфраструктура, техническое состояние (возраст), конструктивные особенности, экологическая обстановка в районе.

2-й этап. Сбор достоверной информации о сделках по выбранным аналогам оцениваемого объекта недвижимости

Из имеющихся в распоряжении источников информации (базы данных риэлтерских компаний, собственные базы данных, базы данных нотариальных контор) а, также основываясь на характеристики объекта недвижимости определенных на первом этапе, эксперт-оценщик  выбирает наиболее похожие на объект оценки объекты недвижимости. При выборе желательно использовать как можно более свежие источники информации. Данные о сделках по выбранным объектам должны быть проверены и подтверждены лицами, участвовавшими при заключении сделок (брокером, который сопровождал сделку, покупателем или продавцом) 

3-й этап. Определение стоимости объекта оценки

На основании собранных данных на предыдущих этапах можно определить стоимость оцениваемого объекта. При этом нужно понимать, что даже тщательно отобранные на предыдущих этапах объекты могут иметь свои особенности и отличаться от объекта оценки. Для того чтобы учесть все эти особенности и отличия в стоимость оцениваемого объекта вносятся соответствующие поправки в денежном или процентном выражении.

Для определения стоимости объекта с учетом величин поправок можно использовать следующие математические формулы:

Читайте также  Где можно зарегистрировать договор купли продажи квартиры

C объекта = С аналога + А1 + А2 + Аn + В1Х1 + В2Х2 + ВnХn + D1(100+ a + b + … + n)/100, (1)

Где, C объекта – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;
С аналога – определенная стоимость аналога объекта;
Аn – абсолютный поправочный коэффициент, который отражает общую (абсолютную) стоимость какой-либо дополнительной характеристики.

Например, сравнивается пара частных домов с одинаковыми характеристиками, но объект оценки имеет гараж. В этом случае абсолютным поправочным коэффициентом А будет стоимость гаража.

ВnХn – относительный поправочный коэффициент. Этот коэффициент отражает стоимость какой-либо дополнительной характеристики Bn приведенной к единице изменения Xn.

Звучит немного запутано, но на практике все очень просто. Например, сравнивается пара частных домов с одинаковыми характеристиками. Оба объекта имеют бассейны, однако объект оценки имеет бассейн больше на 20 м3, чем объект-аналог.

Определив среднюю стоимость 1 м3 бассейна для таких объектов, например 500$, относительный коэффициент В1Х1 будет равен 20 м3 *  500$.

Единицы измерения для приведения могут быть любыми, например, 1 м2 общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т.д.

D1(100%+ a + b + … + n)/100 – поправочный коэффициент, определяемый процентными поправками. Этот коэффициент отражает стоимость какой-либо дополнительной характеристики D1 измененную на величину поправочных коэффициентов a, b, …, n выраженных в процентах

Например, сравнивается пара частных домов с одинаковыми характеристиками, однако, объект аналог был продан 3 месяца назад, а темпы роста на данный вид недвижимости в этой местности ежемесячно растут на 0,5%. В этом случае стоимость объекта аналога D1 будет увеличена на поправочный коэффициент a, который составит 0,5% х 3 = 1,5% (D1(100%+ 1,5%)/100) 

Поправки можно вносить в любой последовательности, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

  1. Поправка на условия финансирования.
  2. Поправка на особые условия продаж.
  3. Поправка на время продажи.
  4. Поправка на местоположение.
  5. Поправка на физические характеристики.

Пример 1. Необходимо провести оценку стоимости частного дома с бассейном объемом 120 м3 способом парных продаж. В базе данных продаж есть точно такой же дом, выполненный по такому же проекту, в том же районе, но без бассейна. Для того чтобы узнать стоимость бассейна, можно найти величину поправки при помощи метода анализа парных продаж.

Для этого в базе данных продаж находим пары аналогичных объектов. В каждой паре должен быть один дом с бассейном, другой без него. Разница стоимости домов в парах будет соответствовать стоимости бассейна. Чем больше пар будет рассмотрено, тем выше точность поправки.

Для того, чтобы еще больше увеличить точность применения поправки можно использовать поправку не ко всему бассейну,  а к 1 кубическому метру объема.

Таблица 1.

Объект Номер сравниваемой пары
1 2 3 4
Дом без бассейна, ($) 150 000 130 000 110000 85 000
Дом с бассейном, ($) 210 000 220 000 175000 125000
Разница, ($) 60 000 90 000 65 000 40 000
Объем бассейна, (м3) 100 150 130 50
Разница, $ на 1 м3 600 600 500 800

Среднее значение – 625$ за 1 м3 ; Наиболее часто встречающееся значение – 600$ за 1 м3 ; Пара номер 1 расположена в месте, которое практически полностью аналогично месту, где расположен объект оценки, поэтому примем значение поправки  600$ за 1 м3.

Таким образом, стоимость бассейна на оцениваемом объекте 3 составит 600 х 120 м3 = 72000 $

Пример 2. Исходные данные: Необходимо провести оценку частного дома с бассейном и гаражом. Для оценки из базы данных недвижимости выбраны объекты-аналоги с характеристиками, приведенными в таблице 2. Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 1% в месяц.

Стоимость сауны на основании проведенных исследований составила 15 000$

Таблица 2.

Характеристика оценки Оцениваемый объект Объекты-аналоги
Дом Дом № 1 Дом № 2 Дом № 3 Дом № 4
Цена продажи ? 750 000 1 200 000 850 000 960 000
Площадь, (м2) 450 300 450 400 420
Дата продажи сейчас 3 месяца назад 1 месяц назад 6 месяцев назад сейчас
Бассейн, объем (м3) 100 нет 150 120 100
Гараж есть есть есть есть есть
Сауна нет есть есть нет нет
Окружающий ландшафт хороший хороший лучший хуже хороший
Финансирование рыночное рыночное льготное рыночное рыночное
Инфраструктура хорошая хуже хорошая хорошая хорошая

Решение: Внесение поправок оформлено в виде таблицы 3. Цена за 1м2 с учетом поправок колеблется от 2 133$ до $ 2 732. Средняя уточненная цена за 1м2согласно расчетам составляет 2 415$.

Так как объект «Дом №4» по своим характеристикам наиболее близок к оцениваемому объекту, его доля в оценке увеличивается в 2 раза.

Таким образом уточненная средневзвешенная цена 1м2 рассчитывается так: (2 732 + 2 558 + 2 238 + 2 133*2)/5 = 2 359

На основании этой цены нетрудно рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 3.

Характеристика оценки Оцениваемый объект Объекты-аналоги
Дом Дом № 1 Дом № 2 Дом № 3 Дом № 4
Цена продажи ? 750 000 1 200 000 850 000 960 000
Дата продажи сейчас 3 месяца назад 1 месяц назад 6 месяцев назад сейчас
корректировка (1% в месяц) 22 500 12 000 51 000
Бассейн, объем (м3) 100 нет 150 120 100
корректировка на основании данных из примера 1 (1м3=600$) 60 000 -30 000 -12 000
Гараж есть есть есть есть есть
Корректировка
Сауна нет есть есть нет нет
Корректировка -15 000 -15 000
Окружающий ландшафт хороший хороший лучший хуже хороший
Корректировка -6000 6000
Финансирование рыночное рыночное льготное рыночное рыночное
Корректировка -10 000
Инфраструктура хорошая хуже хорошая хорошая хорошая
Корректировка 2 000
Уточненная продажная цена 819 500 1 151 000 895 000 960 000
Площадь, (м2) 450 300 450 400 450
Цена 1 м2 2 732 2 558 2 238 2 133
Средняя уточненная цена 1 м2 2 415
Уточненная средневзвешенная цена 1м2 2 359
Расчетная цена продажи 1 061 425
Читайте также  Договор купли продажи трактора самоходной машины образец

Источник: https://invest-idea.com.ua/articles/7/15

Оцениваем недвижимость методом сравнения

  Оценка недвижимости представляет собой определение цены недвижимости в соответствии с той целью, которая поставлена (продажа, покупка, аренда). Оценка недвижимости предполагает три подхода. Мы остановимся на одном из них – сравнительном. Этот метод является частным вариантом оценки, но применяется достаточно часто. Причем иногда интуитивно. Когда мы используем элементы этого метода, но не знаем его полностью.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представляет комплекс методов оценки недвижимости. В основе этих методов лежит сравнение объекта, который мы оцениваем, с подобными объектами недвижимости, о цене которых уже есть информация. Условием для применения сравнительного подхода является развитой рынок недвижимости.

Аналогом объекта оценки считается объект, сходный по основным экономическим, техническим, материальным и другим показателям, определяющим его цену. Такая оценка недвижимости, по сути, является целевым анализом приобретаемой или продаваемой недвижимости. Приоритетными объектами недвижимости для сравнительного подхода являются жилые помещения, земельные участки.
Сравнительный подход возможен, если у недвижимости есть такие признаки как

  • не уникальность объекта
  • исчерпывающая информация
  • сопоставимые факторы, влияющие на стоимость

Принципы

Сравнительный подход основывается на трех принципах

  • принцип замещения, когда осведомленный покупатель не будет платить за недвижимость больше, если можно купить на данном рынке такую же недвижимость за меньшую цену
  • принцип сбалансированности
  • принцип спроса и предложения, то есть когда взаимосвязаны потребность в объекте недвижимости и ограниченность ее предложения

Этапы

Обычно выделяют 4 этапа сравнительного подхода:

  • изучение рынка, когда анализируют состояние и тенденции рынка, особенного той части, к которой принадлежит оцениваемый объект; выделяют ту недвижимость, которая наиболее сопоставима с вашей и её стоимость была определена недавно (в связи с продажей, сдачей в аренду и т.д.)
  • достоверность информации об аналогах объекта недвижимости: сбор и проверка
  • возможность корректировать цены продаж аналогов, выбранных по отличиям от объекта оценки
  • возможность установить цену вашего объекта недвижимости

Выбор аналога

Для выбора объектов-аналогов используют следующие критерии

  • право собственности на недвижимость
  • время и условия продажи
  • финансовые условия сделки
  • местоположение
  • физическая характеристика

Достоинства и недостатки метода

Сравнительный подход в оценке недвижимости неоднозначен. К положительным сторонам данного подхода относят следующие моменты:

  • итоговая стоимость отражает мнение обычных покупателей и продавцов
  • цены продаж отражают финансовые условия и инфляцию
  • статистическая обоснованность
  • внесение корректировок на отличия сравниваемых объектов
  • простота в применении и надежность результатов

Недостатками считают:

  • различия продаж
  • сложный сбор информации о ценах и условиях сделки
  • зависимость от рынка, его активности и стабильности
  • сложность согласования данных о продажах, которые существенно различаются

Для расчета цены объекта недвижимости важны поправки, которые вносят в предварительные расчеты.

Вносимые поправки делятся на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Первые созданы в результате того, что цена продажи объекта-аналога умножается на коэффициент степени различий характеристик. К процентным поправкам относят поправки на местоположение недвижимости, её износ, время продажи и некоторые другие.

Стоимостные поправки меняют цену проданного аналогичного объекта на сумму, в которую можно оценить различия в характеристиках.

В сравнительном подходе к оценке недвижимости следует рассчитывать поправки. Их рассчитывают:

  • методом парных продаж
  • экспертным методом
  • статистическим методом

Метод парных продаж заключается в продаже двух объектов, которые идентичны за исключением одного параметра. Оценка этого параметра и определит поправку. Экспертный метод базируется на субъективном мнении оценщика об объектах недвижимости. Статистический метод анализирует зависимость между изменениями цен.

Пример расчета

Можно посмотреть, для примера, как работает метод парных продаж.

Например, мы хотим узнать стоимость дома с участком. Нам известно, что цена продажи такого же дома, но без участка, — 800 тыс. руб.; на рынке недвижимости найдены сделки c аналогичной недвижимостью:

Решаем задачу:
1.Величина поправки складывается из

  • среднего значения — 158,4 тыс. руб.,
  • медианы (среднее число) — 151 тыс. руб.,
  • моды (самое часто встречающееся число) — 160 тыс. руб.,
    получается, что поправка к предполагаемой цене — 160 тыс. руб.

2. Определяем цену объекта недвижимости: 800 + 160 = 960 тыс. руб .

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/metod-sravneniya.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: